Taloyhtiön kuntoarviosta vastaa ja sen kustannukset maksaa yleensä taloyhtiö itse, eli käytännössä osakkaat yhteisesti. Kuntoarvio on taloyhtiön hallituksen päätettävissä oleva toimenpide, joka rahoitetaan yhtiön varoista tai hoitovastikkeista. Yksittäinen osakas ei siis yleensä maksa kuntoarviota omasta taskustaan, ellei kyse ole asuntokaupan kuntotarkastuksesta, jossa kustannusvastuu voi jakautua eri tavalla.
Kuntoarvion lykkääminen kasvattaa korjauskustannuksia vuosi vuodelta
Kun taloyhtiön rakenteet ja tekniset järjestelmät ikääntyvät ilman säännöllistä seurantaa, pienet ongelmat kehittyvät isoiksi ja kalliiksi korjauksiksi. Kosteusvaurio, joka olisi voitu havaita ajoissa, saattaa levitä laajalle ennen kuin kukaan reagoi. Kuntoarvio katkaisee tämän kierteen: se dokumentoi rakennuksen nykytilan valokuvineen ja antaa suosituksia korjaustoimenpiteistä, jolloin hallitus voi priorisoida toimet ennen kuin tilanne pahenee.
Epäselvä vastuunjako hidastaa päätöksentekoa ja jättää taloyhtiön ilman tietoa
Monessa taloyhtiössä kuntoarvion teettäminen viivästyy, koska ei ole selvää, kenen asia se oikeastaan on. Hallitus odottaa yhtiökokousta, osakkaat odottavat hallitusta, ja rakennus rapistuu odottamisen aikana. Kun vastuunjako on selkeä, päätöksenteko nopeutuu. Taloyhtiön hallituksella on toimivalta tilata kuntoarvio ilman yhtiökokouksen erillistä hyväksyntää, jos kustannus mahtuu normaalin hallinnon piiriin.
Mitä taloyhtiön kuntoarvio tarkoittaa?
Taloyhtiön kuntoarvio on rakennuksen kunnon järjestelmällinen selvitys, jossa asiantuntija käy läpi kiinteistön rakenteet, tekniset järjestelmät ja yleiset tilat. Tarkastuksessa tehdään havaintoja, dokumentoidaan ne valokuvin ja annetaan suosituksia korjaustoimenpiteistä. Raportti voi sisältää myös arvion korjausten kiireellisyydestä ja suurempien töiden kustannuksista yleisellä tasolla.
Kuntoarvio eroaa yksittäisen asunnon kuntotarkastuksesta siinä, että se kattaa koko kiinteistön yhteiset rakenteet ja järjestelmät. Tarkastettavia kohteita voivat olla esimerkiksi julkisivu, katto, kellari, porraskäytävät sekä LVI-tekniikka. Tarkoituksena on antaa taloyhtiön hallitukselle ja osakkaille selkeä kuva siitä, missä kunnossa rakennus on ja mitä toimenpiteitä lähivuosina tarvitaan.
Kuntoarvio ei ole sama asia kuin energiaselvitys, eikä siihen kuulu rakenteiden avaaminen tai invasiiviset tutkimukset. Se perustuu aistinvaraiseen havainnointiin ja mahdollisiin mittauksiin, kuten kosteusmittauksiin.
Kuka on vastuussa taloyhtiön kuntoarviosta?
Taloyhtiön hallitus on vastuussa kuntoarvion teettämisestä. Hallituksen tehtäviin kuuluu kiinteistön kunnossapidon seuranta, ja kuntoarvio on yksi keskeinen väline tässä työssä. Hallitus voi tilata kuntoarvion omalla päätöksellään ilman, että asiasta tarvitsee erikseen äänestää yhtiökokouksessa.
Isännöitsijä tukee hallitusta käytännön järjestelyissä, kuten tarjouspyyntöjen lähettämisessä ja aikataulujen koordinoinnissa. Lopullinen vastuu kuntoarvion tilaamisesta ja sen tulosten hyödyntämisestä on kuitenkin hallituksella. Osakkaat voivat esittää toiveita kuntoarvion teettämisestä, mutta päätösvalta on hallituksella.
Kuka maksaa taloyhtiön kuntoarvion kustannukset?
Taloyhtiön kuntoarvion maksaa taloyhtiö itse. Kustannus katetaan yhtiön varoista tai hoitovastikkeista, jolloin se jakautuu osakkaiden kesken osakeomistuksen suhteessa. Yksittäinen osakas ei maksa kuntoarviota erikseen, vaan se on osa taloyhtiön normaalia kiinteistönpitoa.
Asuntokaupan kuntotarkastuksissa tilanne voi olla erilainen. Jos yksittäinen osakas tai asunnon ostaja haluaa teettää oman kuntotarkastuksen kaupan yhteydessä, hän yleensä vastaa sen kustannuksista itse. Tällöin kyse ei ole taloyhtiön tilaamasta kuntoarviosta vaan asuntokaupan kuntotarkastuksesta, jonka tarkoitus on palvella yksittäistä kauppaa.
Paljonko taloyhtiön kuntoarvio maksaa?
Taloyhtiön kuntoarvion hinta vaihtelee kiinteistön koon ja tarkastuksen laajuuden mukaan. Peruskuntotarkastuksen hintaan sisältyy aina tarkastustyö, raportin laatiminen ja mahdolliset mittaukset, kuten kosteusmittaus. Kiinteistön saavutettavuus ei vaikuta hintaan.
Pienemmän kerrostalon tai rivitalon kuntoarvio on luonnollisesti edullisempi kuin suuren kiinteistökokonaisuuden kattava selvitys. Tarkan hinnan saa pyytämällä tarjouksen kuntoarviosta, jossa kerrotaan kiinteistön tyyppi, koko ja mahdolliset erityistoiveet tarkastuksen sisällöstä. Kannattaa muistaa, että kuntoarvio on investointi, joka auttaa suunnittelemaan korjaukset ajoissa ja välttämään yllättäviä isoja kuluja.
Milloin taloyhtiön kannattaa teettää kuntoarvio?
Taloyhtiön kannattaa teettää kuntoarvio silloin, kun rakennuksen kunnosta ei ole ajantasaista tietoa, kun edellisestä selvityksestä on kulunut useita vuosia tai kun taloyhtiö haluaa suunnitella tulevia korjauksia. Kuntoarvio on hyödyllinen myös silloin, kun osakkaat tai hallitus epäilevät jonkin rakenteen tai järjestelmän kunnossa olevan puutteita.
Yleisesti ottaen kuntoarvio kannattaa teettää noin viiden vuoden välein, jotta rakennuksen kunnosta säilyy ajantasainen kuva. Vanhemmissa rakennuksissa tarkastusväliä voi olla syytä lyhentää. Kuntoarvio on myös hyvä teettää ennen suurempia korjaushankkeita, jotta lähtötilanne on selkeästi dokumentoitu.
Asuntokaupan kuntotarkastukset ovat oma kokonaisuutensa: niitä tehdään yksittäisten asuntojen yhteydessä kaupanteon tueksi, eikä niiden ajoitus seuraa samaa logiikkaa kuin taloyhtiön säännöllisen kuntoarvion.
Miten taloyhtiö päättää kuntoarvion teettämisestä?
Taloyhtiön hallitus tekee päätöksen kuntoarvion teettämisestä. Hallitus voi tehdä päätöksen kokouksessaan ja valtuuttaa isännöitsijän tai jonkun hallituksen jäsenistä hoitamaan käytännön järjestelyt. Yhtiökokouksen hyväksyntää ei yleensä tarvita, jos kustannus on kohtuullinen suhteessa taloyhtiön talouteen.
Prosessi etenee käytännössä näin:
- Hallitus tunnistaa tarpeen kuntoarviolle ja ottaa asian esille kokouksessaan.
- Pyydetään tarjouksia asiantuntijayrityksiltä, joissa kuvataan kiinteistön tiedot ja toivottu laajuus.
- Hallitus valitsee sopivan tarjouksen ja tekee tilauksen.
- Kuntoarvio tehdään sovittuna ajankohtana, ja raportti toimitetaan hallitukselle.
- Hallitus käy raportin läpi ja suunnittelee tarvittavat jatkotoimenpiteet.
Jos osakkaat haluavat vaikuttaa asiaan, he voivat esittää kuntoarvion teettämistä hallitukselle tai nostaa asian esille yhtiökokouksessa. Hallituksella on kuitenkin toimivalta päättää asiasta itsenäisesti osana normaalia kiinteistönpitoa.
Me Suomen Asiantuntijapalveluilla autamme taloyhtiöitä koko prosessin ajan: tarkastuksen suunnittelusta raportin läpikäyntiin. Meillä on 48 tunnin asiakaslupaus, eli saat meiltä vastauksen nopeasti. Jos taloyhtiösi tarvitsee kuntoarvion tai haluat tietää lisää asuntokaupan kuntotarkastuksista, ota meihin yhteyttä niin kerromme lisää.
