Hankesuunnittelu on taloyhtiön tai kiinteistönomistajan tekemä suunnitteluvaihe, jossa selvitetään tulevan korjaushankkeen laajuus, tavoitteet, toteutustapa ja alustava aikataulu ennen kuin varsinaisiin korjaustöihin tai suunnitteluun ryhdytään. Se on päätöksenteon pohja, jonka avulla varmistetaan, että korjaukset tehdään oikeaan aikaan, oikealla tavalla ja hallitusti. Alla käymme läpi hankesuunnitteluun liittyvät keskeisimmät kysymykset.
Mitä hankesuunnittelussa selvitetään?
Hankesuunnittelussa selvitetään korjaushankkeen laajuus, tekniset lähtökohdat, tavoitteet ja toteutusvaihtoehdot. Tarkoituksena on koota riittävä tieto siitä, mitä pitää korjata, miksi ja millä aikataululla, jotta taloyhtiö tai kiinteistönomistaja voi tehdä perusteltuja päätöksiä ennen suunnittelun ja rakentamisen käynnistämistä.
Käytännössä hankesuunnittelussa käydään läpi kiinteistön nykytila, rakenteiden ja teknisten järjestelmien kunto sekä aiemmin tehdyt kuntotutkimukset ja taloyhtiön kuntoarviot. Näiden pohjalta arvioidaan, mitä toimenpiteitä tarvitaan, missä järjestyksessä ne on järkevintä toteuttaa ja mitä vaikutuksia eri ratkaisuilla on. Hankesuunnitteluvaiheessa voidaan myös tarkastella esimerkiksi putkiston kuntotutkimuksen tai rakenteiden kuntotutkimuksen tuloksia ja päättää, tarvitaanko lisäselvityksiä ennen varsinaista suunnittelua.
Lopputuloksena syntyy hankesuunnitelma, joka toimii ohjausasiakirjana koko korjaushankkeelle. Se sisältää tyypillisesti kuvauksen korjaustoimenpiteistä, alustavan aikataulun sekä yleisen arvion hankkeen vaikutuksista kiinteistöön ja sen käyttäjiin.
Miksi hankesuunnittelu tehdään ennen korjaustöitä?
Hankesuunnittelu tehdään ennen korjaustöitä siksi, että ilman riittävää selvitystyötä korjaukset voivat kohdistua vääriin asioihin, olla laajuudeltaan puutteellisia tai johtaa kalliisiin lisätöihin kesken urakan. Huolellinen hankesuunnittelu säästää aikaa ja rahaa sekä vähentää yllätyksiä rakentamisen aikana.
Rakenteiden kuntotutkimus tai putkiston kuntotutkimus tehdään usein juuri hankesuunnitteluvaiheessa, jotta päätökset perustuvat todelliseen tietoon eivätkä oletuksiin. Esimerkiksi putkiremonttia suunniteltaessa on tärkeää tietää putkiston todellinen kunto ennen kuin päätetään, uusitaanko putket kokonaan vai riittääkö jokin muu menetelmä. Ilman tätä tietoa taloyhtiö saattaa investoida liikaa tai liian vähän.
Hankesuunnittelu myös helpottaa rahoituksen hakemista ja osakkaiden päätöksentekoa. Kun hankkeen sisältö, perustelut ja vaikutukset on dokumentoitu selkeästi, yhtiökokouksessa on helpompi saavuttaa yksimielisyys ja hakea tarvittaessa lainaa tai avustuksia.
Kuka vastaa hankesuunnittelusta taloyhtiössä?
Taloyhtiössä hankesuunnittelusta vastaa hallitus yhdessä isännöitsijän kanssa. He käynnistävät prosessin, tilaavat tarvittavat selvitykset ja esittelevät hankesuunnitelman osakkaille yhtiökokouksessa. Varsinaisen teknisen selvitystyön tekee ulkopuolinen asiantuntija, kuten rakennustekniikan tai talotekniikan ammattilainen.
Isännöitsijä koordinoi usein käytännön työtä: hän hankkii tarjoukset asiantuntijoilta, aikatauluttaa selvitykset ja huolehtii viestinnästä osakkaiden suuntaan. Hallitus puolestaan tekee päätökset selvitysten tilaamisesta ja hyväksyy hankesuunnitelman ennen sen viemistä yhtiökokouksen käsittelyyn.
Ulkopuolisen asiantuntijan rooli on keskeinen erityisesti teknisten lähtökohtien selvittämisessä. Riippumaton ammattilainen voi tehdä taloyhtiön kuntoarvion tai kohdennetun kuntotutkimuksen ja antaa puolueettoman näkemyksen siitä, mitkä korjaustoimenpiteet ovat tarpeellisia ja missä järjestyksessä ne kannattaa toteuttaa.
Mitä eroa on hankesuunnittelulla ja kuntoarviolla?
Kuntoarvio on kiinteistön nykytilan kartoitus, jossa dokumentoidaan havainnot ja annetaan suosituksia korjaustoimenpiteistä. Hankesuunnittelu puolestaan on päätöksentekoprosessi, jossa kuntoarvion ja muiden selvitysten tuloksia hyödynnetään korjaushankkeen suunnittelemiseksi. Kuntoarvio on siis usein yksi hankesuunnittelun lähtöaineistoista, ei sama asia kuin hankesuunnittelu.
Kuntoarviossa asiantuntija käy kiinteistön läpi, tekee aistinvaraiset havainnot, mittaa tarvittaessa kosteutta ja muita suureita sekä valokuvaa löydökset. Raportti sisältää havaintojen kuvauksen ja suositukset siitä, mitä tulisi korjata ja millaisella kiireellisyydellä. Raportissa voidaan antaa yleisen tason arvio suurempien töiden kustannuksista, mutta ei tarkkoja kustannusarvioita tai summittaista budjetointia.
Hankesuunnittelu alkaa siitä, mihin kuntoarvio päättyy. Kun tiedetään, mitä on korjattava, hankesuunnittelussa päätetään, miten korjaukset toteutetaan, millä aikataululla ja missä laajuudessa. Tarvittaessa hankitaan lisäselvityksiä, kuten rakenteiden kuntotutkimus tai putkiston kuntotutkimus, ennen lopullisten päätösten tekemistä.
Mitä hankesuunnittelu maksaa taloyhtiölle?
Hankesuunnittelun kustannukset vaihtelevat kiinteistön koon, hankkeen laajuuden ja tarvittavien selvitysten määrän mukaan. Pienemmässä taloyhtiössä kustannukset voivat olla muutamia tuhansia euroja, kun taas laajemmissa hankkeissa tai suurissa kiinteistöissä summa voi olla selvästi suurempi.
Kustannuksiin vaikuttaa erityisesti se, mitä selvityksiä hankesuunnitteluvaiheessa tarvitaan. Jos kiinteistölle on jo tehty ajantasainen kuntoarvio tai kuntotutkimus, hankesuunnittelun kustannukset voivat olla matalammat, koska lähtötieto on valmiina. Jos taas tarvitaan uusi taloyhtiön kuntoarvio, rakenteiden kuntotutkimus tai putkiston kuntotutkimus, nämä lisäävät kokonaiskustannuksia.
On tärkeää muistaa, että hankesuunnitteluun käytetty panostus maksaa itsensä takaisin. Puutteellinen tai kokonaan tekemättä jäänyt hankesuunnittelu voi johtaa korjaustöiden aikana ilmeneviin lisätöihin, jotka ovat huomattavasti kalliimpia kuin etukäteinen selvitystyö.
Milloin hankesuunnittelu kannattaa aloittaa?
Hankesuunnittelu kannattaa aloittaa hyvissä ajoin ennen suunniteltua korjausajankohtaa, mieluiten vähintään yhdestä kahteen vuotta ennen töiden käynnistämistä. Näin taloyhtiöllä on riittävästi aikaa tehdä tarvittavat selvitykset, viedä päätökset yhtiökokoukseen ja kilpailuttaa suunnittelijat sekä urakoitsijat rauhassa.
Käytännössä hankesuunnittelun käynnistämisen paras hetki on silloin, kun kiinteistölle on tehty kuntoarvio tai jokin muu selvitys, joka osoittaa korjaustarpeen. Jos taloyhtiöllä on esimerkiksi PTS-suunnitelma eli pitkän tähtäimen suunnitelma, siitä näkee, milloin eri korjaukset tulevat ajankohtaisiksi, ja hankesuunnittelun voi ajoittaa sen mukaan.
Erityisen tärkeää on aloittaa hankesuunnittelu ajoissa silloin, kun kyseessä on laaja ja teknisesti vaativa hanke, kuten putkiremontti tai julkisivukorjaus. Näissä hankkeissa tarvitaan usein useita eri kuntotutkimuksia, ja koko prosessi vaatii huolellista valmistelua. Me Suomen Asiantuntijapalveluilla autamme taloyhtiöitä selvitysten ja kuntotutkimusten kanssa, jotta hankesuunnittelulla on luotettava pohja alusta alkaen. Pyydä tarjouspyyntö palveluistamme ja aloitetaan yhdessä.
